Mudanças recentes, como a redução no valor exigido para entrada, podem manter o mercado de usados aquecido no programa habitacional. Além disso, a criação da faixa 4 promete dar novo fôlego ao setor imobiliário.
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| Cerimônia de entrega de Unidades Habitacionais do Minha Casa, Minha Vida em Fortaleza. — Foto: Ricardo Stuckert/PR |
Ao contrário do que muitos imaginam, o programa
habitacional Minha Casa, Minha Vida ( MCMV), do governo federal, não
financia apenas imóveis novos. Desde fevereiro de 2023, é possível utilizar os
juros mais atrativos do programa também para adquirir casa ou
apartamento usado.
O comprador deve atender a determinados critérios para se
qualificar ao financiamento. Nesse sentido, uma norma publicada pelo governo em
2024 limitou o acesso de parte da classe média à compra de imóveis usados por
meio do programa.
Alterações recentes, porém, voltaram a dar certo fôlego ao
mercado de usados dentro do MCMV.
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Em
5 de maio, o governo criou a faixa 4, com possibilidade de compra de
usados para famílias com salários até R$ 12 mil.
- Além
disso, facilitou o acesso para a faixa 3 do programa. (entenda
abaixo)
Para financiar imóveis usados no programa habitacional,
a Caixa Econômica Federal — responsável pela operação do MCMV — segue o
mesmo modelo de faixas de renda aplicado aos imóveis novos. Há, no entanto,
algumas diferenças.
Veja quais são as principais normas em vigor:
Conforme as normas do programa, são consideradas casas ou
apartamentos novos aqueles com o documento "habite-se" (expedido pela
prefeitura local) de até 180 dias. Após esse prazo, portanto, o imóvel
é considerado usado.
As exigências para ter acesso ao financiamento de imóveis
usados são as mesmas aplicadas aos imóveis novos, segundo a Caixa.
Entre os critérios, estão:
- Não
possuir outro imóvel no município onde deseja comprar;
- Não
ter sido beneficiado anteriormente por programas habitacionais;
- Comprovar
renda dentro dos limites estabelecidos;
- e ter
capacidade de pagamento.
Taxas mais baixas
O MCMV oferece subsídios e juros que variam de 4% a
8,16% ao ano nas três primeiras faixas do programa, a depender da região do
país. Em maio deste ano, também foi criada a faixa 4, com juros a 10% para
pessoas com salários de até R$ 12 mil.
Ao oferecer taxas mais baixas do que as praticadas pelo
mercado, o programa habitacional se tornou uma importante alternativa em
meio ao encarecimento do crédito.
Hoje, o financiamento imobiliário tradicional está em torno
de 12%. O custo
é puxado pela Selic, a taxa básica de juros do país, atualmente em 14,75%
— maior patamar em quase 20 anos — e sem previsão de queda.
Usados em alta preocupam setor de construção
Dados recentes mostram a importância dos financiamentos do
Minha Casa, Minha Vida para o mercado imobiliário. No primeiro trimestre deste
ano, por exemplo, praticamente metade dos empreendimentos lançados e de venda
de imóveis novos contaram com os incentivos do programa.
Como mostrou o g1 nesta quinta-feira (3), essa
dependência acendeu um alerta no setor de construção, especialmente diante do aumento
nos financiamentos de imóveis usados dentro do MCMV.
Dados do Ministério das Cidades compilados por Ana Maria
Castelo, coordenadora de Projetos de Construção do FGV Ibre, mostram que, em
2024, houve o maior número de contratos para imóveis usados na história do
programa.
No ano, foram contratadas um total de 583 mil unidades, sendo 427,9 mil novas e 155,1 mil usadas. Os dados revelam que os imóveis usados chegaram a uma parcela de 27% do total de financiamentos, proporção recorde na modalidade.
Os dados acima, explica a professora, consideram contratos
feitos com base em recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) —
principal fonte do MCMV. Portanto, compõem o histórico do programa desde 2011,
conforme disponibilização de números pelo Ministério das Cidades.
"O forte aumento na contratação de usados entre 2023 e
2024 levou a uma pressão pelo setor de construção", diz Ana Maria Castelo,
do FGV Ibre. "Com isso, o governo fez alterações olhando, principalmente,
para a faixa 3 do programa."
Ela se refere à publicação de uma instrução normativa pelo
governo federal, em agosto de 2024, com alterações nas condições de
financiamento de imóveis usados com recursos do FGTS.
O texto estabeleceu uma redução no valor máximo permitido
para financiamento de imóveis usados na faixa 3, de R$ 350 mil para os atuais
R$ 270 mil. Além disso, exigiu um valor de entrada maior de compradores.
Castelo lembra que um dos principais argumentos das
construtoras contra os usados é de que imóveis novos impulsionam a atividade
econômica e geram empregos, fomentando também o FGTS. A pressão do setor, acrescenta
ela, vem justamente em meio ao "cobertor curto" do fundo, cujo
recurso é "escasso e disputado".
"As mudanças, portanto, foram no sentido de diminuir os
valores dos imóveis usados e aumentar o percentual de entrada que a pessoa
precisa pagar", diz.
A Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) diz que
compreende que os usados são uma alternativa válida em locais com carência de
oferta de novos empreendimentos ou onde a capacidade instalada da construção
civil ainda é limitada.
Afirma, no entanto, que a prioridade estrutural do MCMV deve
permanecer na produção de moradias novas, responsáveis por "ativar
diretamente a cadeia produtiva da construção civil", com mão de obra
"essencial para a retroalimentação do FGTS".
"Já a aquisição de imóveis usados, embora relevante em
determinados nichos, não gera postos de trabalho diretos nem contribui para a
sustentabilidade do fundo", argumenta.
Mudanças em 2025
As restrições de 2024, porém, foram suavizadas neste ano.
Apesar de o valor limite para a compra de usados seguir abaixo dos novos — o
que, na prática, reduz opções a esse público —, as novas regras diminuíram
o valor mínimo necessário para a entrada do imóvel para a faixa 3, que
passaram:
- de
50% para 35% nas regiões Sul e Sudeste;
- e de
30% para 20% nas regiões Norte, Nordeste e Centro-Oeste.
Veja exemplos, tomando como base um imóvel de R$ 270 mil
(limite para os usados):
Regiões Sul e Sudeste:
- ANTES, era exigida uma entrada de, ao
menos, R$ 135 mil (50% do valor do imóvel).
- AGORA, é exigida uma entrada de, ao
menos, R$ 94,5 mil (35% do valor do imóvel).
Regiões Norte, Nordeste e Centro-Oeste:
- ANTES, era exigida uma entrada de, ao
menos, R$ 81 mil (30% do valor do imóvel).
- AGORA, é exigida uma entrada de, ao
menos, R$ 54 mil (20% do valor do imóvel).
Para o presidente da Associação Brasileira do Mercado
Imobiliário (ABMI), Alfredo Freitas, as mudanças vão dar "algum
impulso" ao mercado de usados.
"Não é uma mudança tão expressiva, mas toda melhoria no
mercado de crédito é vista com bons olhos", diz. "É complexo para o
comprador equacionar a questão da renda, prestações e valor de entrada a ser
pago. (...) De qualquer maneira, já é um sinal de alento."
As outras faixas não tiveram alterações. Segundo a Caixa, a principal
diferença entre usados e novos está justamente na faixa 3, que tem o valor
máximo do imóvel mais baixo.
"Para as demais faixas, os critérios de valor de imóvel
seguem os mesmos parâmetros, com variações conforme o município. Já os valores
de cota de financiamento de imóveis usados variam", informou o banco.
Fonte: g1